Construtoras são condenadas a congelar parcelas das chaves e indenizar consumidores pelo atraso nas obras

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A cada dia surgem novos casos de atraso pelas construtoras na entrega de suas obras. Como justificativa, apontam a escassez de mão de obra e equipamentos, ou até mesmo a falta de matéria prima, o que traz como consequência diversos prejuízos materiais e morais àqueles que adquiriram seus imóveis “na planta” e que planejam suas rotinas e finanças de acordo com o prazo estipulado para a entrega da tão sonhada casa própria, mas que no final das contas, se tornam reféns dessas empresas.

O atraso na entrega dos imóveis já se tornou prática corriqueira das construtoras, que nos contratos firmados com os compradores dos imóveis, de forma unilateral, utilizam a conhecida “cláusula de tolerância”, onde estipulam que a entrega da obra pode sofrer um atraso de até 180 dias sem que haja qualquer tipo de penalidade para a construtora, no entanto, em contrapartida os consumidores que atrasam qualquer das parcelas do financiamento do imóvel sofrem com as consequências das multas e juros altíssimos.

Em razão dessa prática abusiva, nossos Tribunais vêm cada vez mais aplicando sanções as construtoras em favor dos consumidores, conforme algumas decisões abaixo transcritas:

“Ementa – Compromisso de venda e compra de apartamento em construção. Descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela construtora. Direito do comprador de depositar o valor das chaves sem juros ou outros encargos que decorreriam de mora. Sentença confirmada no ponto. Prejuízos do comprador. "Nesse caso, há presunção de prejuízo para o promissário- comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável". (STJ, SIDNEI BENETI). Inversão, efetivamente, do ônus da prova. Recurso do autor provido, deferidos os lucros cessantes, consistentes no aluguel que renderia o imóvel desde a data em que deveria ter sido entregue e até sua efetiva entrega ao comprador” (Apelação nº 0112134-86.2008.8.26.0002 – Julgado em 19/06/2012 – Tribunal de Justiça de São Paulo)

“Ementa – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DANOS MORAIS Inadimplemento da Requerida por atrasar a entrega do imóvel Abusiva a cláusula que considera hipótese de força maior a ausência de trabalhadores e insumos Caracterizados os danos morais SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar a Requerida ao pagamento à Autora do valor mensal de R$ 1.200,00 (desde novembro de 2010 e até a entrega do imóvel) e de indenização por danos morais (valor de R$ 15.000,00 , com correção monetária desde a data da sentença 16 de maio de 2011, e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação 08 de fevereiro de 2011) RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, para fixar o valor da indenização por danos morais em R$ 9.000,00, com correção monetária desde hoje e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação” (Apelação nº 0104457-94.2011.8.26.0100 – Julgado em 27/03/2012 – Tribunal de Justiça de São Paulo)

Os principais pontos em que os consumidores são lesados pela prática indevida dessas empresas são: utilização dos 180 dias sem qualquer justificativa; atrasos que superam os 180 dias sem nenhuma contrapartida aos consumidores; o não congelamento da parcela das chaves e pós chaves em razão do atraso na entrega da obra; correção e juros das parcelas das chaves e financiamento pós chaves; além de eventuais danos materiais e morais em razão da indisponibilidade do imóvel no prazo.

O que nem todos sabem é que todos os consumidores nesta situação possuem direitos e devem exercê-los, seja via administrativa junto às construtoras, seja através do Poder Judiciário.

Ainda que seja abusiva e discutível a cláusula que estipula a possibilidade de atraso na entrega da obra, é certo que ultrapassados os 180 dias de “tolerância”, o consumidor tem direito de ser indenizado pelo ocorrido na entrega do imóvel, cujo entendimento majoritário é o de que cabe indenização por dano material em percentual que varia de 0,7% a 1,0% sobre o valor do bem, por mês de atraso, justificado pelo fato do consumidor ficar com seu imóvel indisponível, o qual poderia gerar rendimento com sua locação ou no mínimo evitar despesas para aqueles que residem em imóveis alugados.

O consumidor também poderá pleitear outros danos materiais, como os custos com a sua moradia substitutiva, caso comprove que tal gasto não existiria se estivesse com seu imóvel disponível para morar, como aluguel, diárias, dentre outros que por ventura lhe tragam custos, além de eventual prejuízo de ordem moral, desde que devidamente comprovado.

Segundo o Dr. Fábio Ferraz Santana, sócio do escritório Mamere & Ferraz Advogados, “todos esses direitos são justos e devem ser pleiteados pelos consumidores, os quais devem buscar seus direitos tanto de forma administrativa junto as construtoras, como pela via judicial, a qual geralmente consegue melhores resultados pela correta aplicação da Lei.”

Por fim, com relação aos danos materiais, é certo que o consumidor também poderá pleitear o congelamento da parcela das chaves, bem como do valor a ser financiado pós chaves, ou seja, os valores não poderão sofrer qualquer correção monetária ou serem aplicados juros em razão do atraso da entrega do imóvel ocasionado por culpa exclusiva da construtora.

Fonte: Mamere & Ferraz Advogados
Tel. (11) 3341-0911 / 3341-1803
Email: contato@mamereferraz.adv.br


22 Comentários

  1. Vilma de Fátima Lapinha disse:

    Boa noite!
    Comprei um imóvel na planta e a construtora está me obrigando a financiar através do Banco do Brasil, sendo que a CEF está com juros mais baixos!
    No caso, eu entendo que deve estar embutido uma comissão para o corretor e a construtora, sendo que eles estão renitentes quanto a obrigatoriedade!
    Pergunto: Essa obrigatoriedade é ilegal? Se for e eles continuarem a me obrigar a isso eu quero exigir os meus direitos e no caso de quebra de contrato por parte deles, a restituição em dobro do que já paguei, inclusive o valor da corretagem, além das intermediárias!
    Grata por hora,
    Vilma

  2. Adriana disse:

    Boa tarde, 
    Comprei um imóvel na planta em Agosto de 2011, no fechamento do contrato nos foi informado que tinhamos que esperar 90 dias para fechar contrato de financiamento com o Banco Caixa Economica Federal, e nos falaram o quanto antes isso acontecesse seria bom, pois tem correção do INCC. Pois esse prazo de 90 dias já se passaram 1 ano e 2 meses!! Nesse tempo tiv(e muitas dores de cabeça, pois sempre davam uma desculpa que o sistema do bco estava com problemas(quem faz a intermediação entre comprador e banco é a Integrada), que a culpa era do banco…e nisso foi se passando o tempo, o FGTS foi retirado da conta em outubro de 2011, depois estornado p conta novamente, nisso já retiraram umas três vezes e estornaram. Bem, entraram em contato marcando a assinatura do financiamento, mas assim, eles querem que assinamos no valor que está hoje o imovel, uma diferença de 9.000,00 reais…, gostaria de saber, eu compradora, qual direito que tenho, o que posso fzr, pois não é certo eu comprar um imovel na planta, esse ser corrigido e eu fechar meu financiamento no  valor que esta hoje? Sendo assim  do que adiantou fechar contrato há 1 ano e 5 meses atrás?
    Grata por hora,
    Adriana

  3. Maria Paula disse:

    Bom dia a todos.
    Comprei um imóvel em 04/2009 (com entrega prevista para 10/2010) e até hoje o imóvel não ficou pronto. Na época da compra foi prometido o crédito associativo com a CEF e por isso congelaram nosso saldo devedor em 06/2009. Porém o tal crédito associativo nunca foi aprovado e por causa desse termo de congelamento a construtora alega que não tenho direito a multa por atraso de obras. Minha entrega já está atrasada há quase 3 anos. Isso é verdade? Não tenho direito de ser indenizada??? Casei em 06/2012 e só em 12/2012 consegui um imóvel para alugar, fiquei quase 6 meses morando separada do meu marido… Isso também não deveria ser indenizado???
    Aguardo contato. Obrigada pela atenção. Maria Paula

  4. Eliseu Wagner disse:

    Bom dia….!!! Nossa dúvida é referente a correção abusiva de saldo devedor.
    Adquirimos um imóvel junto a Construtora Cury já pronto para morar e começar financiamento.
    O valor do imovel em 01/06/2012 – Era de 119.000,00 conf. contrato.
    119.000,00 Valor do Imóvel
    (14.000,00) pago em cheque valor de entrada
    (6.200,00) subsidio do governo(minha casa minha vida)
    (4.200,00) FGTS
    94.600,00 valor a ser financiado e aprovado pela Caixa Economica Federal.
    A partir do dia 31/07/2012 estavamos prontos para assumir o financiamento, entregamos toda a documentação necessária para a empresa e Caixa Economica Federal.
    Até hoje dia 17/01/2013 não fomos nem chamado para vistoria do imovel / financiamento com a CEF e entrega de chaves, por culpa exclusiva da incorporadora que registrou o imovel de forma incorreta.
    Com isso o SALDO DEVEDOR está sendo corrigido mensalmente com base IGPM.
    Hoje o saldo devedor está em 119.000,00 sendo assim quando nos chamarem para fazer o financiamento teremos que pagar um tal de PRO SOLUTO para construtora (DIFERENÇA CORRIGIDA) hoje já deve estar em torno de 15.000,00.
    Não concordomamos e não iremos pagar, por favor pode nos orientar o que devemos fazer…??
    obrigado.
    ELISEU WAGNER DOS SANTOS
    email : eliseuwagner@namour.com.br
     
     
     
     

  5. Daniel Peroza disse:

    Ola Dr, 
    Adquiri um imóvel na planta em Janeiro de 2011. No site da construtora informa que a parcela de repasse do financiamento necessita ser em 02/05/2013. Dois dias atrás entrei em contato com a contrutora perguntando sobre o habite se para dar entrada no financiamento e eles me informaram que o documento só ficara pronto em Agosto/2013. Pergunto. É legal a contrutora fazer o correção do INCC de Maio/2013 até Julho/2013? 
    Desde de já agradeço a atenção
    Daniel Peroza

  6. sergio hoffmann disse:

    Bom dia Dr fabio, minha Dúvida é a mesma da Vilma citada a cima?
    Por favor poderia me ajudar?
    Grato
    Sergio

  7. Marcus disse:

    Boa tarde comprei um imovel pela cury o prazo final de entrega apos os 18o ja se passou , ja levei a documentacao para uma mepresa de assessoria pois trocarm de empresa e estao me [pedndo tudo novamente , e nada do meu ap. nem visitar a obra pude , e nao tem previsao de entrega como podemos fazer ?>

  8. Guilherme disse:

    Boa tarde. Buscando na internt sobre atrasos na entrega de aptos cheguei ao seu site. Muito bom por sinal! Então tenho um apt neste emprendimento e o prazo de entrega contratual é para o dia 30/06/2013. Porem a construtora/incorporadora me enviou uma carta informando que a obra ira atrasar por "n" motivos. Liguei no atendimento ao cliente e me informaram que devem entregar no fim de Setembro de 2013, disseram apenas ao telefone. Não disseram data oficial, mas no extrato financeiro atualizado da minha unidade mostra que o prazo é para 25/12/2013. Minha duvida é posso ser ressarcido durante esse periodo do atraso? E outra coisa o saldo devedor restante não deveria ser "congelado"? A Atendente da Helbor me informou que o reajuste pelo INCC continuará até a data da entrega. E o pior, vou me casar em outubro/2013 e agora terei de morar com minha sogra! Grande Abraço, aguardo o retorno. Guilherme

    • Caro Guilherme, boa noite.

      Primeiramente agradecemos pelo contato e elogios que nos foram dispensados.

      Repassamos seu contato ao advogado responsável e em breve entraremos em contato com você.

      Fique à vontade também para nos contatar através do telefone (11)33410911.

      Atenciosamente,

      Fábio Ferraz

  9. vanessa disse:

    Boa Tarde,
     
    Comprei um imovel paguei a entrada, todas as parcelas, semestrais e anuais, mas a parcela única que corresponde a chave, não paguei pois o imovel não está pronto com atraso de 17 meses, recentemente descobri que meu nome está protestado, SPC e SERASA, devido o não pagamento da parcela unica, e esse valor de R$16.000,00 está em R$28.0000. Pergunto? devo pagar para tirar o meu nome do SPC? ou devo pagar somente o valor da chave da epoca e qual o indice de reajuste que deverá ser aplicado nessa parcela? quanto as parcelas pos chave posso perdir que sejam congeladas até o financiamento que inclusive ja esta aprovado?

  10. Andrea disse:

     
    Estou aguardando a entrega do meu imóvel comprado na planta e ja fiz todos pagamentos, inclusive parcela única das chaves que foi paga na data estipulada em contrato, só falta o financiamento. Gostaria de saber se posso ser indenizada por ter pago essa parcela única antes da entrega do imóvel
     
    Abraços
     
    Andréa

  11. Kizzye Gil disse:

    Olá,

    comprei um imóvel na planta no ano e dei uma entrada de quase 19 mil para quitar as despesas de obras e entreguei a documentação para o financiamento fosse realizado nos meses subsequentes. Só que a construtora segundo soube teve um problema com a Caixa e levaram mais de um ano para me convocarem e realizar o tramite do financiamento, gerando uma correção de quase 19 mil em cima do valor a ser financiado. Ao meu entender já eu como compradora cumpri com a minha parte, no mínimo o INCC deveria ter sido congelado.
    Meu raciocínio está correto? Devo questionar isso judicialmente?

  12. Tarsila MAYER disse:

    ola gostaria de saber em relação ao incc,pois o prazo no contrato da conclusão da obra seria p/outubro/2013,e sei que o saldo devedor seria congelado,mandei um e-mail para construtora e a resposta que eu tive foi essa

    Prezada Sra. Tarsila, boa tarde.

    Conforme contrato de compra e venda, a correção utilizada até a conclusão da obra é o INCC, não há cobrança de juros, apenas a atualização monetária.

    A cobrança de IGPM ocorre apenas após a entrega da obra que é caracterizada através do habite-se.

    Atenciosamente.

  13. Ana Muller disse:

    Comprei um apartamento quase pronto. Só faltavam algumas documentações.isso em 01/04/2013. Os documentos só foram totalmente entregues pela construtora há uma semana. Agora eles exigem um saldo pro-soluto no valor de R$ 49.000,00!!!! Não dei causa ao atraso no financiamento. Não acho que tenho obrigação de pagar esse valor. Eles disseram que não assinam o contrato de financiamento se eu não enviar o cheque com essa diferença. Preciso do imóvel pq minha filha vai estudar em sp e as aulas estão pra começar. O que faço pra obrigar eles assinarem o contrato e discutir esse valor?

  14. Fabiane disse:

    Boa Tarde! Poderiam me tirar uma dúvida por favor? Comprei um apartamento em outubro/2013. Como comprei de uma outra pessoa que tinha comprado da construtora, fizemos uma cessão de direitos, e eu assumi com a construtora um saldo devedor que estava congelado devido ao atraso da obra, saldo este que pretendo financiar com a Caixa Econômica Federal. Em Dezembro/13 expediu-se o Habite-se e agora em janeiro/14 eles vão descongelar o saldo devedor para quem ainda não fez o financiamento. Acontece que a Caixa Econômica Federal exige a matrícula individualizada do imóvel, o que segundo a construtora deve demorar entre 60 e 120 dias para ser emitida. Neste caso, eles podem descongelar o saldo devedor? Eles alegam que o saldo ficaria congelado somente até a emissão do habite-se, mas no meu caso eu não consigo financiar somente com o habite-se, porque não vou financiar com o banco da obra, então eu dependo da matrícula individualizada para fazer o financiamento, o que não está em minhas mãos resolver. Outro problema, eles falaram que o reajuste será com base na Tabela Price + IGPM, isso daria aproximadamente que porcentagem de correção ao mês? Muito obrigada pela atenção!

  15. Adriana disse:

    Boa tarde,

    Gostaria de uma orientação, pois compramos na planta o apartamento em Osasco da TRISUL, e no momento da compra, eles alegaram que na parcela unica poderíamos dar o FGTS de entrada´, por isso resolvemos comprar.Estava a entrega prevista para este mês de Fevereiro.Agora eles estão nos cobrando a parcela única de +/- R$ 36.000, e que irão cobrar juros se não pagarmos. Falamos com eles, que não temos como pagar, pois a gente está contando com o FGTS, e eles dizem que não consta nada lá falando disso. No contrato não tem mesmo, porém, temos a tabela de preço da época, que está bem claro, parcela única ou FGTS em 10/2/14. Eles atrasam na entrega, e agora nós temos que nos virar para pagar um valor que não temos? Fechamos a compra justamente pela opção de dar o FGTS.
    Como devo proceder? Já enviei para eles a tabela de preço que consta a informação, e que quando sair o habite-se, que pelo que falaram só em Abril ou Maio, é que podemos pegar o FGTS e pagar.

    Grata
    Adriana

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